近期多家銀行陸續(xù)下調(diào)房貸利率，疊加國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的壓力漸顯，市場對(duì)地產(chǎn)放松的預(yù)期有所升溫。短期看，作為與地產(chǎn)周期關(guān)聯(lián)度較高的廚電和定制家居板塊，地產(chǎn)政策修正也將開啟板塊的估值修復(fù)行情。長期看，無論是廚電還是定制家居都有長足的發(fā)展空間，目前廚電的成長確定性更大。

　　繞不開的地產(chǎn)周期
　　廚電及定制家居，由于銷售與安裝大多發(fā)生在房屋裝修階段，建材屬性要遠(yuǎn)大于普通家電和家居品屬性。
　　整體而言，明年地產(chǎn)對(duì)廚電及定制家居的負(fù)面影響或甚于今年。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前10月商品房銷售面積同比僅增長2.2%?？紤]到9、10月連續(xù)兩月增速為負(fù)，且去年11、12月銷售基數(shù)較高，預(yù)計(jì)今年全年銷售面積同比增長在零附近。而隨著棚改支撐邊際需求的減弱以及三四線購房成本抬升對(duì)低線城市地產(chǎn)需求的擠出效應(yīng)，明年地產(chǎn)政策如不出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，中性預(yù)期下全國商品房銷售面積將出現(xiàn)五年來首次同比下跌，整體跌幅或在10%。
　　今年廚電及定制家居已明顯感受到了地產(chǎn)下行帶來的寒意，老板電器、華帝股份三季度單季營收增速從之前20%-30%的水平降至10%以內(nèi)，索菲亞、歐派家居也從之前30%-40%的水平回落至10%-20%。從基本面看，行業(yè)明年大概率會(huì)面臨更為不利的經(jīng)營環(huán)境，EPS恐持續(xù)承壓。
　　但EPS承壓不等于行情全無，廚電及定制家居的估值修復(fù)取決于地產(chǎn)政策的邊際修正。當(dāng)前的低估值為投資者提供了足夠的安全邊際，老板電器和華帝股份的動(dòng)態(tài)市盈率僅為12-13倍，增速更高的索菲亞和歐派家居動(dòng)態(tài)市盈率也只是20倍左右，資本市場對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流、利潤率、盈利等諸多方面存在擔(dān)憂。
　　而從政策層面看，考慮到地產(chǎn)衰退對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊漸顯，中性預(yù)期下明年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比或下滑5%(今年前十月為同比增長9.7%)。由于宏觀調(diào)控工具的局限，執(zhí)行一年多的地產(chǎn)調(diào)控政策組合或在明年一季度有所改善，屆時(shí)有望成為推動(dòng)兩大板塊估值修復(fù)的重要驅(qū)動(dòng)力。
　　長期空間的思考
　　整體來看，廚電和定制家居都是不錯(cuò)的競爭賽道，滲透率和品類擴(kuò)張?zhí)峁╅L期空間。定制家居方面，目前國內(nèi)的滲透率僅為20%-30%，與發(fā)達(dá)國家相比，還有較大的提升空間。與此同時(shí)，定制化企業(yè)不僅可以生產(chǎn)衣柜、櫥柜，目前各家都在往全屋定制和整裝的方向上延伸。
　　廚電方面，盡管滲透率高于定制家居，但與白電產(chǎn)品相比，也還有不錯(cuò)的增長空間。2017年抽油煙機(jī)、燃?xì)庠畹匿N量分別達(dá)到2727萬臺(tái)、2845萬臺(tái)，同樣具備“一戶一機(jī)”屬性的冰箱、洗衣機(jī)的銷量分別為4485萬臺(tái)、4414萬臺(tái)，意味著煙灶的年銷量可能還有50%以上的提升空間。
　　如果疊加考慮精裝修的趨勢以及品牌壁壘等因素，廚電龍頭的增長確定性會(huì)高。精裝修是個(gè)確定的長期趨勢，對(duì)比海外會(huì)發(fā)現(xiàn)，海外新房精裝修的比重相當(dāng)高，國內(nèi)目前也在積極推動(dòng)精裝修。盡管目前還存在較多工程質(zhì)量問題，但瑕不掩瑜，一方面能通過集中采購為業(yè)主節(jié)省裝修成本，另一方面能通過專業(yè)化的裝修為廣大非專業(yè)業(yè)主節(jié)省精力。
　　但對(duì)于廚電和定制家居企業(yè)來說，它們卻并不樂意看到這種趨勢的到來。原因在于地產(chǎn)開發(fā)商的議價(jià)能力強(qiáng)，會(huì)削弱廚電和定制家居的盈利能力。綜合企業(yè)的反饋，工程渠道的綜合利潤率普遍要比原本的零售渠道低5-10個(gè)百分點(diǎn)，而且當(dāng)前信貸環(huán)境下開發(fā)商的付款周期已經(jīng)延長到1年，今年以來各家的應(yīng)收賬款都出現(xiàn)了不同程度的增長，收益質(zhì)量有所下降。
　　相對(duì)而言，精裝修對(duì)定制家居的負(fù)面影響可能要更大。一方面，定制家居的品牌壁壘遠(yuǎn)不如廚電。從市占率的角度看，廚電CR4的份額已經(jīng)占到60%的水平，消費(fèi)者很難接受主流品牌以外的產(chǎn)品，所以開發(fā)商在廚電供應(yīng)商上并沒有太多的選擇。對(duì)比之下，定制家居龍頭的市占率還處于相當(dāng)?shù)偷乃?，消費(fèi)者的品牌認(rèn)同度較弱，所以定制家居企業(yè)在和地產(chǎn)商進(jìn)行談判時(shí)，議價(jià)能力要比廚電企業(yè)差，尤其是在地產(chǎn)公司追求成本高效管控的背景下，已經(jīng)出現(xiàn)了涉足衣柜、櫥柜業(yè)務(wù)的地產(chǎn)公司。
　　另一方面，精裝修天然與定制化相違背。我國的精裝修整體仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，現(xiàn)階段更多要解決標(biāo)準(zhǔn)化裝修模式下，如何保證裝修質(zhì)量和產(chǎn)品品質(zhì)，個(gè)性化選項(xiàng)的發(fā)展必然會(huì)有阻力。
　　投資主線的選擇
　　總體上，站在明年地產(chǎn)邊際放松的角度，廚電及定制家居均是受益對(duì)象，廚電擁有更高的風(fēng)險(xiǎn)收益比。首先，從邏輯來看，定制家居板塊在精裝修的邏輯上始終存在硬傷，且并未被市場充分預(yù)期，未來存在一定的變數(shù)；
　　其次，從籌碼換手及公司治理的角度，廚電公司上市時(shí)間較長，經(jīng)歷了幾輪風(fēng)雨，定制家居幾乎都是去年密集上市，目前普遍面臨解禁壓力的釋放，且管理層的經(jīng)營能力尚未充分被市場認(rèn)可。此外，從估值角度對(duì)比，廚電的安全邊際還要更高，即便出現(xiàn)地產(chǎn)進(jìn)一步下滑或其他超預(yù)期的因素，所承擔(dān)的回撤風(fēng)險(xiǎn)也較小。