近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)調(diào)整相對(duì)明顯，尤其是9-10月份出現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)，關(guān)于“政策底”的討論也開(kāi)始增加。研究近期政策動(dòng)向和邏輯，進(jìn)而把握趨勢(shì)，顯得很關(guān)鍵。

　　總體上看，新一輪的政策拐點(diǎn)即將到來(lái)，相關(guān)市場(chǎng)參與主體應(yīng)該積極研究政策，進(jìn)而做出策略的調(diào)整和優(yōu)化。

　　一、近期政策上的部分微妙變化

　　從中央宏觀經(jīng)濟(jì)的政策來(lái)看，在10月31日中央政治局會(huì)議上，明確提出了幾條重點(diǎn)內(nèi)容：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變，經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大；做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作；促進(jìn)多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，研究解決民營(yíng)企業(yè)、中小企業(yè)發(fā)展中遇到的困難。

　　從這些政策內(nèi)容可以看出，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策是有調(diào)整的，或略帶有刺激性的特點(diǎn)。

　　從相關(guān)部委政策看，也有類似表述。如證監(jiān)會(huì)10月31日發(fā)文：鼓勵(lì)價(jià)值投資。發(fā)揮保險(xiǎn)、社保、各類證券投資基金和資管產(chǎn)品等機(jī)構(gòu)投資者的作用，引導(dǎo)更多增量中長(zhǎng)期資金進(jìn)入市場(chǎng)。此類表述相比過(guò)去是有較大差異的。

　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，也有很多微妙的政策變化。

　　第一是關(guān)于房?jī)r(jià)的管控。比如說(shuō)近期出現(xiàn)了“降價(jià)未遂”的表述，安徽、河南等地方政府干預(yù)房企隨意降價(jià)，部分房企被約談。

　　第二是部分人才購(gòu)房政策繼續(xù)興起，比如，蘇州在11月7日發(fā)布《關(guān)于申報(bào)蘇州市人才樂(lè)居工程的通知》，政策規(guī)定，蘇州本地普通高?；蚵殬I(yè)院校畢業(yè)生在蘇就業(yè)創(chuàng)業(yè)的，視同為引進(jìn)。引進(jìn)人才購(gòu)買(mǎi)首套自住住房，可不受戶籍、個(gè)稅和社保繳納時(shí)限等限制。

　　第三是供地政策有所調(diào)整，比如，深圳11月5日公布了《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法(第二次征求意見(jiàn)稿)》。

　　意見(jiàn)稿中首次明確：可銷售人才住房的地價(jià)，將按照商品房市場(chǎng)定價(jià)的30%確定。而上海也有類似的內(nèi)容，比如說(shuō)近期的土地出讓中，拿地的自持比例開(kāi)始從過(guò)去的10%上調(diào)到20%或更高。

　　第四是房貸政策的調(diào)整，包括杭州等城市近期都有類似的新聞，即當(dāng)前房貸的發(fā)放節(jié)奏是在加快的，尤其是利率或到了頂部，部分商業(yè)銀行給予的貸款政策也有相對(duì)寬松和優(yōu)惠的地方。

　　二、政策演變的邏輯和趨勢(shì)

　　應(yīng)該說(shuō)這些政策演變是有邏輯可遵循的。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，經(jīng)濟(jì)晴雨表即股票市場(chǎng)的表現(xiàn)很不好，尤其是類似上證綜指等表現(xiàn)弱于預(yù)期。而其他領(lǐng)域也有很多問(wèn)題，包括部分領(lǐng)域過(guò)于強(qiáng)調(diào)環(huán)保檢查，項(xiàng)目干脆停工。

　　從樓市的表現(xiàn)來(lái)看，9-10月份各地出現(xiàn)了市場(chǎng)降溫的現(xiàn)象，并由此衍生出很多新問(wèn)題。比如說(shuō)市場(chǎng)降溫力度太大，市場(chǎng)恐慌心理加劇，房企銷售業(yè)績(jī)不好既影響了資金回籠，也影響了拿地。

　　實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)政策和樓市政策一直強(qiáng)調(diào)達(dá)到“穩(wěn)”的效應(yīng)，這在樓市中自然有重要的體現(xiàn)。換而言之，樓市發(fā)展不盲目追求大起大落的態(tài)勢(shì)，依然需要穩(wěn)定地運(yùn)行。

　　雖然近期有房企主動(dòng)降價(jià)，但是盲目的降價(jià)容易引起市場(chǎng)觀望和恐慌。房地產(chǎn)失控，也容易帶來(lái)諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的蕭條，所以還是需要有“托一把”的政策調(diào)整。

　　那么后續(xù)演變的邏輯和趨勢(shì)在哪里呢？

　　應(yīng)該說(shuō)樓市的降溫，短期看其實(shí)都和金融政策調(diào)整有關(guān)。所以樓市政策的演變，最關(guān)鍵還是要聚焦在金融政策上。

　　從目前來(lái)看，類似商業(yè)銀行房貸政策預(yù)計(jì)是會(huì)放松的。尤其是觀察今年9月份開(kāi)始各地密集推盤(pán)的現(xiàn)象，實(shí)際上都需要一個(gè)相對(duì)寬松的信貸政策做支持。而且商業(yè)銀行受益于降準(zhǔn)政策的效應(yīng)，貸款政策也確實(shí)有放松的空間。

　　從企業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度看，雖然近期還是有很多房企面臨融資高成本的問(wèn)題，但也不排除會(huì)有新的轉(zhuǎn)機(jī)，即后續(xù)融資方面也會(huì)有放松的可能。最典型的就是，后續(xù)險(xiǎn)資如何重新投資房地產(chǎn)企業(yè)，或是值得研究和探討的問(wèn)題。

　　總結(jié)來(lái)看，政策方面，無(wú)論是從需求端還是供給端角度，其實(shí)都有放松的跡象和可能，即政策拐點(diǎn)到來(lái)。